以前、住宅ローン控除について取り上げた際に少し触れた「フルローン」と「ペアローン」について、今回は詳しく整理します。マイホーム購入はまだ先の話という新社会人も多いと思いますが、将来パートナーと住宅購入を検討するタイミングに向けて、基本の違いを知っておくと判断材料が増えます。
フルローンとは
頭金を入れず、物件価格の全額(またはそれに近い金額)を住宅ローンで賄う方法です。手元の貯蓄を住宅購入に使わずに済むため、「貯金を減らさずにマイホームを持てる」というメリットがあります。近年は、諸費用まで含めて借り入れる「オーバーローン」という組み方もあり、自己資金がほとんどなくてもマイホームを持てるケースが増えています。
一方で、借入額が大きくなる分、毎月の返済額や総支払利息も増えます。また、物件の資産価値よりも借入額の方が大きい状態になりやすく、仮に売却する際、ローン残債が売却価格を上回ってしまう(いわゆる「オーバーローン状態」)リスクもある点には注意が必要です。特に、購入直後の数年間は、物件の資産価値の下落スピードがローンの返済スピードより早いことが多く、「売りたくても売れない」状態に陥りやすい時期でもあります。
ペアローンとは
夫婦それぞれが、別々に住宅ローンを契約する方法です。たとえば、物件価格のうち半分を夫名義、半分を妻名義で借りる、というイメージです。
ペアローンのメリット
- 二人分の収入を合算して審査されるため、一人で組むより借入可能額が大きくなりやすい
- 住宅ローン控除を、夫婦それぞれが(持分に応じて)受けられる
- 団体信用生命保険(団信)にも、それぞれが加入する形になる
ペアローンのデメリット・注意点
- 契約が2本になるため、事務手数料や印紙代などの諸費用が、1本のローンより多くかかる
- 万が一、どちらかが離職・収入減となった場合、その人の分の返済義務は残り続ける
- 離婚時には、ローンと不動産の名義整理が複雑になりやすい
- どちらかが産休・育休・時短勤務で収入が減っても、ローンの返済額自体は変わらないため、世帯の収入減がそのまま返済負担の重さに直結する
最後の点は、以前取り上げた時短勤務とお金の話とも関連します。ペアローンを組む際は、「将来、どちらかの収入が一時的に下がる可能性がある」という前提で、無理のない借入額にしておくことが重要です。
「収入合算」という、もう一つの選択肢
ペアローンとは別に、「収入合算」という方法もあります。これは、ローン契約自体は1本のままで、審査の際にパートナーの収入を合算して借入可能額を増やす方法です。収入合算には、さらに「連帯保証型」と「連帯債務型」という2つのタイプがあり、住宅ローン控除が受けられるかどうかや、団信の加入対象になるかどうかが異なります。ペアローンほど契約は複雑にならない一方、こうした細かい違いがあるため、検討する際は金融機関に具体的に確認することをおすすめします。
どの方法が合うかは、世帯の状況次第
「フルローンか頭金を入れるか」「ペアローンか単独ローンか」は、どちらが絶対に正しいという話ではなく、以下のような観点から、世帯ごとに判断すべきテーマです。
- 将来、どちらかが働き方を変える可能性があるか(時短勤務、転職、退職など)
- 頭金として使える貯蓄が、生活防衛資金を圧迫しない範囲でどれだけあるか
- 夫婦それぞれの収入の安定性(雇用形態、業種など)
- 将来の子どもの人数や教育費の見通し
特に、将来どちらかが時短勤務や育休を取る可能性がある世帯では、ペアローンで二人分の返済を前提にしすぎると、収入が一時的に減った際の負担が大きくなる可能性があります。無理のない借入額を見極めることが、何より重要です。
新社会人のうちに知っておく意味
今すぐ住宅購入を考えていなくても、将来パートナーと住宅購入を検討する際に、「フルローン」「ペアローン」「収入合算」という選択肢があることを知っておくだけで、不動産会社や銀行からの説明を理解しやすくなります。住宅ローン控除の話と合わせて、少しずつ知識を増やしておくことをおすすめします。
今後取り上げたいテーマ
団体信用生命保険(団信)の仕組みや、住宅購入時に検討すべき保険の見直しについても、また別の記事で取り上げていきます。
まとめ
フルローンは頭金なしで購入できる一方、借入額が大きくなるリスクがあり、ペアローンは借入可能額を増やせる一方、契約が複雑になりやすく、世帯の収入減がそのまま返済負担に直結するという特徴があります。どちらが合うかは世帯の収入状況やライフプランによって異なるため、将来そのタイミングが来たら、複数の選択肢を比較して検討することをおすすめします。
本記事は情報提供を目的としており、特定の金融機関・ローン商品を推奨するものではありません。個別の条件については、各金融機関にご確認ください。
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